マンション経営の基礎知識
マンション経営は、アパートやマンションに入居者を募り賃貸することで収益を得るもので、
長期的に安定収入を得ることができる堅実さが魅力です。
マンション経営のメリットとは？
＜長期的な安定収入の確保につながる＞
マンション経営は、自ら所有するマンションの部屋を賃貸して得た収入＝家賃が毎月入ります。
しかも、将来にわたり安定が見込める点も魅力です。
空室により収入が減ることも あるかもしれませんが、事業として考えた場合は他と比較して安定的と言えるでしょう。
＜資産税、相続税などの節税効果＞
固定資産税は、宅地を住宅用地／非住宅用地と区分し、住宅用地の課税は遊休地や駐車場の1/6に軽減されます。
また、相続税についてもアパート、マンションを建て相続した場合、節税になります。
通常の固定資産税評価額から借家権分が減額され30％の減額となり ます。確定申告をすれば、住民税や所得税の節税効果もあります。
アパート経営・マンション経営は節税効果が高いと言えるでしょう。
＜有効的な土地活用法＞
先祖伝来の土地を持っている場合、手放したくないという方は多いと思います。
ただ、更地や駐車場の状態ですと税金の負担増という悩みを抱えるでしょう。
アパート経営・マンション経営は、節税効果があり長期の安定収入を得ながら土地を持ち続けることが可能となります。
＜私的年金の確保につながる＞
将来、老後の生活に十分な年金が貰えないかもしれない、という話を良く耳にします。
アパート経営・マンション経営は、長期の安定収入が見込めるため、老後のための私的年金の確保に繋がります。
公的年金に頼らない生活設計が可能となります。
マンション経営のデメリット
＜空室の不安＞
住宅の供給が盛んであり、パソコンや携帯電話からインターネット経由で多くの物件情報を得られる今、マンション市場は借手側に有利な状態です。
入居者ニーズの反映を怠った計画では、新築でも空室に悩まされる考えられます。
＜建物老朽化のリスク＞
年月が経つにつれ建物は老朽化が進み、設備、仕様等も古さが目立つようになります。
将来、それらが原因で入居率の低下＝家賃収入の低下にも繋がるおそれがあり、マンション経営を圧迫する考えられます。
そのためにも修繕資 金のプールと適宜な修繕の実行が必要となります。
＜利回りと効率性は条件による＞
マンション経営で利回りと効率性を追求するには、以下の条件を満たすことが大切になります。
・エリアニーズ ・適正家賃の設定 ・駐車場
計画段階ではプロと将来を見越した綿密な計画を立てることが重要となります。
また、竣工後の経営手法も重要となってきます。
マンション経営の将来性
＜人口の減少について＞
「アパート経営・マンション経営には興味があるが、将来、人口が減るから不安だ」という声をよく聞きます。
既に賃貸アパート／マンションを所有されていて同じ悩みを抱えている方も多いと思います。確かに日本での人口は減少する傾向にあります。
2005年の 約1億2,700万人をピークに25年後の2030年には1億2,000万人を割り込むものと予測されています。
＜世帯数の増加＞
アパート経営・マンション経営にとって人口減少がマイナス要因になるように思えますが、
世帯数ベースを考えますと2005年の4,679万世帯に対し2025年には4,964万世帯と285万世帯が増加すると予測されています。
その内訳としては、3人世帯以上は減少しますが、それ以上に単独、2人世帯が増加すると見られており、
核家族化の進行や離婚率の増加がその要因だと考えられています。
世帯数の増加からアパート経営・マンション経営の未来は決して暗いものではないことが分かります。
求められるマンションとは？
＜賃貸アパート、マンションの探し方の変化＞
一昔前、賃貸のアパート、マンションを探す手段は不動産屋の店頭に貼られている物件情報か賃貸情報雑誌のどちらかでした。
現在ではインターネットの普及により、賃貸マンションはネットで探すことが主流と なっています。
日本のインターネット人口は約8,529万人で人口普及率は66.8％と2人に1人以上はインターネットを利用できる環境を持っています。
最近では携帯電話の進歩によりパソコンを使わずにいつでも、どこでもネットを利用できるようになりました。
＜入居者ニーズの多様化＞
前述の通り、インターネットが普及した現在、入居希望者はネットに接続さえできれば、好みの物件をいとも簡単に探すことができます。
同じ賃料でもフローリングの部屋を、
少し賃料が高くともオートロックやエレベーターがついた方を、
光ファイバーインターネットが使えるならなお良い、など。
入居者が多くの情報を得て、多くの条件でそれらを比較できる今、入居者のニーズは高まる一方です。
＜求められる賃貸マンション＞
それでは、入居者が求める賃貸アパート、マンションとはどのようなものでしょうか？
以下は「入居者が部屋探しの際に絶対条件と考える設備」で、このデータから入居者ニーズが読み取れます。
パートナー選びの重要性
新築の賃貸住宅は毎年50万戸以上着工されます。つまり毎年多くのライバル物件が現れるということです。
そのような状況の中、マンション経営の安定化を図るには、賃貸経営のノウハウを持ったプロに運営を任せることがポイントとなります。
＜求められる賃貸経営のノウハウ＞
■物件情報提供 インターネットウェブサイト、携帯電話対応ウェブサイト、情報誌などからの物件情報提供
■集客、運用手法 他エリアからの送客機能、法人顧客との取引、社宅代行業者との連携、短期賃貸マンションや新しい賃貸スタイルへの対応
■委託方式 一括借上家賃保証、家賃滞納保証、設備保障などメニューの保有
■管理業務内容 ・マーケットを把握し行う適正な条件設定、的確な企画、提案 ・システマチックな入居者審査機能・
口座引落やクレジットカード決済による家賃集金 ・資産価値維持のための計画修繕等の提案 ・契約情報の定期的な整備
■入居率 適正条件の設定、入居サービスで維持される高入居率
マンションのネーミング
マンションのネーミングは、物件のイメージを決める重要な要素の ひとつです。
入居希望者がマンションを選択する際、建物名に重きを置くことはよく知られています。
ネーミングによってはマンションの印象を良くも悪くもし、入居率も変 わってきます。
入居希望者、入居者への印象を上げるネーミングが必要となります。
＜対象を考える＞
アパート／マンションの名前を決める上で、ネーミングの対象は入居者と入居希望者であることを意識したネーミング が必要となります。
部屋を借りる方の立場になり、所有するアパート、マンションに好印象を抱いてもらえる物件名にすることが大切です
＜洋風の名前＞
かつて、アパートの名前は○○荘というものが一般的でした。ところが現在ではその手のネーミングは入居者には敬遠されがちです。
最近では洋風の単語を使った名前が好まれる傾向にあります。
＜分かりやすく覚えやすいネーミング＞
当然ではありますが、入居者は自分の住所を口頭で伝えたり、書類に記入したりすることがあります。
ですから、ネーミングは「分かり難い／覚え難い」より「分かりやすい／覚えやすいもの」が好まれます。
また、名前の長さも適 度なものが良いでしょう。
＜地名を絡めたネーミング＞
どの地域でも人気エリアはあります。
それらのエリアは地域名自体がブランド力を持っており、字面を見る、耳で聞くだけで好印象を抱くものです。
もし、所有するアパート／マンションが人気エリアやその近くに所在するようでしたらエリア名をネーミングに絡めるのも良いでしょう。
